Нефть Brent
$74.23
+1.25%
2
Вопрос жилья, а точнее прав на недвижимость, был актуален во все времена. Право на жилье граждан гарантировано основным законом – Конституцией РФ, которая гласит: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Закон защищает права граждан, но прежде всего сам собственник должен быть крайне внимателен и осмотрителен. О том, как не остаться без квартиры или дома, говорим с адвокатом Светланой ЛЕВИЦКОЙ.
– Может ли вообще случиться такое, что, проживая не один год в своей квартире или доме, хозяева узнают, что недвижимость по документам – не их?
– Может, и случается регулярно. Это становится возможно как в результате неосторожных, необдуманных действий самих собственников жилья, так и в результате противозаконных действий.
Хотелось бы обратить внимание бийчан на предложения микрофинансовых организаций, а иногда и просто физических лиц о гарантированной выдаче займа под низкий процент под залог недвижимого имущества. В настоящее время эти объявления в нашем городе можно встреть практически на каждом шагу. Приведу пример реальной ситуации. В 2014 году бийчанка оформила заем на 100 тыс. руб., при этом на руки получив только 80 тысяч. Остальная сумма, как ей пояснили, ушла на оформление документов дома в залог. На сегодня ею выплачено в счет возврата займа более 150 тыс. руб., непогашенный долг, взысканный по решениям суда, – уже более 500 тыс. руб., кредитор хочет еще 120 тыс. руб. Но самое страшное даже не это! Обещанный договор залога оказался договором купли-продажи дома. Да, так бывает. Обещали залог, а оформили договор. Люди жили в своем доме, вели хозяйство, воспитывали внуков, а в один из дней получили исковое заявление о выселении из собственного дома, из которого узнали, что дом им не принадлежит. И более того, суд первой инстанции принял решение об их выселении. Только в Алтайском краевом суде решение суда первой инстанции о выселении отменили, а договор купли-продажи признали недействительным. Но представьте, что пережили люди, оказавшись в такой ситуации!
– Бывает и так, что пожилые люди, сами того не зная, переводят имущество на родственников, знакомых – подписывая «какие-то бумаги» по своей доверчивости.
– Ситуации, когда бабушки-дедушки дарят молодым родственникам свои хорошие квартиры в надежде, что проведут свою старость в кругу семьи под их опекой, а в итоге через пару лет оказываются в крохотной малосемейке, действительно бывают. Да, это грустно, даже страшно.
А достаточно было в договоре дарения в свое время предусмотреть сохранение права за дарителем пожизненного проживания в своей квартире, чтобы избежать этих проблем, или предусмотреть в договоре возврат жилья дарителю, в случае если он переживет одаряемого. Нередко подобные ситуации складываются, когда собственники жилья подписывают доверенность, как они полагают, на сбор и оформление документов на недвижимое имущество, а фактически – на распоряжение своими правами на жилье, в том числе на его отчуждение.
Жизнь не стоит на месте, меняются законы, требования к оформлению сделок с недвижимостью… И людям, особенно молодым и преклонного возраста, трудно во всем этом разобраться. В подобной ситуации главное – не молчать. Необходимо как можно быстрее начать действовать. Процесс этот сложный и длительный, поэтому прежде чем подписывать какие-либо бумаги, связанные с вопросом жилья, необходимо получить консультацию.
– Наверняка самые частые споры о правах собственников на недвижимость возникают при разводах. Если нет контракта, как происходит деление? И меняет ли что-то факт многолетнего проживания в этой недвижимости, если она находится в собственности лишь одного из супругов?
– Действительно, раздел жилого помещения при расторжении брака, наверное, один из самых актуальных вопросов. Если бывшие супруги не заключали брачный договор и не пришли к соглашению о разделе своего имущества, то спор будет решать суд.
Доли при разделе имущества супругов по общему правилу признаются равными, но по иску заинтересованной стороны суд вправе отступить от равенства долей исходя из интересов детей или других факторов.
А вот недвижимость, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак или полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по другим безвозмездным сделкам, является только его собственностью. Совместной она может быть признана, если в период брака обоими супругами или одним из них были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества, например, капремонт, реконструкция, переоборудование.
– Если недвижимость приобретена по ипотечному кредиту, как распределяют долги между супругами при разводе? Могут ли они ее поделить или продать?
– Ипотечный кредит выдается банком под залог недвижимости, то есть при получении кредита сама приобретаемая недвижимость поступает в залог банку как гарантия возврата средств. Поэтому супруги не могут ею распорядиться до полного погашения кредита.
Продажа ипотечной квартиры является одним из способов решения проблемы. Однако чтобы осуществить такую сделку, необходимо будет получить письменное разрешение банка, а такое решение возможно только в том случае, если будет полностью погашен долг по кредитному договору. Заемщики должны будут уведомить потенциального покупателя об этом условии. Продать ипотечную квартиру, из вырученных денежных средств погасить кредит, а остальные разделить поровну между супругами – это почти идеальный вариант, потому что избавляет разводящихся и от необходимости проживать под одной крышей, и от обязательства выплачивать кредит.
– Есть ли недвижимость, выставляемая на продажу, которая находится в «зоне риска»? Например, когда среди дольщиков – дети, или если на жилплощади прописанных значительно больше, чем собственников.
– Если рядом с вами оказались непорядочные люди, то в «зоне риска» может оказаться любая сделка. В настоящее время все договоры по отчуждению прав на недвижимость, находящуюся в долевой собственности, составляются у нотариуса. С одной стороны это привело к существенному увеличению расходов на оформление договора, что огорчило потенциальных продавцов и покупателей; с другой стороны, позволило снизить риски в этом сегменте сделок до минимума.
Отчуждение права собственности детей на недвижимое имущество возможно только с разрешения отдела опеки. Возможно, по времени оформление сделок с участием детей, займет немного больше времени, но я не считаю данные сделки «зоной риска». Но потенциальным покупателям необходимо знать, что согласие органа опеки в этом случае обязательно.
Число прописанных в квартире или доме также не ущемляет прав собственников жилья в вопросе отчуждения и приобретения прав на него. Но есть исключения. Как правило, продавец недвижимости предоставляет выписку из домовой книги, в которой зафиксированы все лица, зарегистрированные в этом жилище, и в договоре купли-продажи указывают срок, в течение которого зарегистрированные лица обязуются сняться с регистрационного учета. В случае нарушения этого условия новый собственник вправе обратиться в суд и признать тех, кто не прекратил учет, лицами, утратившими право пользования жилым помещением.
– Можно ли при покупке недвижимости приобрести, сами того не зная, объект с ограничениями – например, в залоговой собственности банка или на который наложен арест?
– Информация обо всех залогах и обременениях на недвижимое имущество регистрируется в Росреестре, а справку об обременениях на объект может заказать и получить любой гражданин.
