0
Приобретение собственного жилья давно стало заветной мечтой каждого человека. Молодые семьи, проживающие на общей жилплощади с родными, мечтают об уединении, свободные и жизнелюбивые хотят обустроить отдельное гнездышко по своему вкусу и ни перед кем не отчитываться.
Для покупки квартиры мы копим, берем кредиты или оформляем ипотеку. Но оказывается, наличие финансовой возможности еще не является гарантией беспроблемного приобретения квартиры. В редакцию «Бийского рабочего» часто обращаются бийчане с рассказами о собственных просчетах, желая предостеречь других.
Ошибки при покупке квартир довольно часто оставляют незадачливых новых владельцев без жилья. На что стоит обратить особое внимание при оформлении сделок, какие условия покупки должны насторожить обязательно, стоит ли доверять посредникам – об этом поговорим с начальником межмуниципального Бийского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю Тамарой Писаревой.
Как в современном мире происходит покупка или продажа квартир? Информацию черпают из интернета, объявлениях в газетах, журналах, на остановочных павильонах. Найти квартиру, продающуюся не через агентство очень трудно, но все же можно. Ведь на деле риелтор или специалист отдела недвижимости не предоставляет никаких гарантий. Их главный рекламный лозунг: продавцу/покупателю не нужно будет ни о чем волноваться, за него все сделают другие. Но так ли это безопасно на самом деле? По закону посредники не несут ответственности.
– К большому сожалению, в сделках купли-продажи все чаще принимают участие посредники, – отмечает Тамара Арнольдовна. – Граждане почему-то боятся самостоятельно представлять свои интересы, выходить на контакт «продавец – покупатель». Люди полагают, что посредник возьмет на себя все проблемы, съездит, подпишет, уладит – уверены, что он знает, куда обратиться. Как показывает практика, функция таких посредников заключается в показе квартиры, сопровождении продавца и покупателя до МФЦ и составлении договора купли-продажи.
Часто посредники (не всегда профессиональные риелторы) – это люди, просто желающие подзаработать, которые берут любое объявление о продаже, связываются с продавцом, предлагая за определенное вознаграждение найти покупателя. При этом они даже не берут доверенность от продавцов, соответственно, каких-либо гарантий о том, что сделка состоится, требовать невозможно.
– Законодательство таково, что на сегодня орган регистрации не имеет права отказать в регистрации оспоримых сделок, – рассказывает Тамара Писарева. – Например, если на продажу выставлено имущество, приобретенное в браке и в договоре купли-продажи отсутствует согласие супруга продавца, хоть и не указанного в документах в качестве такового, т. е. второго владельца, то это не является препятствием для регистрации перехода прав на покупателя, но может послужить плохим уроком для него. Через некоторое время супруг-совладелец (иногда бывший) может успешно оспорить сделку в суде, и вы останетесь без новой квартиры, а если недобросовестный продавец успел потратить полученные от вас деньги, то взыскивать их, долго и мучительно, можно будет только в судебном порядке.
«ЧИСТЫЙ» ПАСПОРТ
Первое, на что стоит обратить внимание, приобретая квартиру, – наличие совладельца. Продавец может умышленно не искать встреч с бывшим супругом/супругой. Зафиксировано много случаев, когда люди, получая новый гражданский паспорт, если брак на эту дату уже расторгнут, не требуют проставления в нем отметки об этом. Сотрудник МФЦ (многофункциональный центр) оформляя сделку, смотрит тот же паспорт, что и покупатель. Поэтому на стадии приема документов выяснить вопрос о наличии общей совместной собственности не представляется возможным.
В идеале и продавец, и покупатель должны действовать добросовестно и осмотрительно. Если вы видите объявление о продаже квартиры, например, тысяч на 200 меньше, чем похожие квартиры – не стоит стараться как можно быстрее оформить сделку. Чересчур низкая цена однозначно должна вас насторожить. При этом необходимо тщательно изучить сведения, содержащиеся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которую предъявляет продавец в подтверждение своих прав на квартиру. Если в ней присутствует фраза «согласие необходимого в силу закона третьего лица не представлено», стоит задуматься, стоит ли покупать такую квартиру, приобретенную продавцом по оспоримой сделке.
ПОСРЕДНИКИ НЕ НУЖНЫ
Покупателю следует предварительно оценить важность того или иного участника сделки. Посредник оказывает услуги по сопровождению и потребует оплаты своих услуг. Правда, он не несет никакой ответственности за совершенную вами сделку – его ответственность, в отличие от нотариуса, не застрахована. Да и доверенность от продавца, как мы уже говорили выше, часто отсутствует. Записаться на прием в МФЦ можно самостоятельно, скачать договор купли-продажи через интернет тоже. Можно отказаться от услуг частных посредников и договариваться с продавцом лично. Консультацию бесплатно по существу сделки можно получить у специалиста МФЦ.
ПРАВОВОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ
Чтобы быть уверенными в совершаемой сделке, нужно изначально подходить к ее оформлению ответственно, для чего специалисты рекомендуют обращаться к нотариусу.
– Есть сделки, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, но любую сделку можно удостоверить нотариально по желанию сторон, – говорит Тамара Арнольдовна. – К первым относятся квартиры, находящиеся в общедолевой собственности, и квартиры, которые принадлежат в том числе и несовершеннолетним. Гарантом чистоты сделки выступает нотариус. Это единственный выход для покупателя по правовой оценке совершаемой сделки. Гражданская ответственность нотариуса застрахована.
Если обычный посредник может и не знать всех нюансов оформления сделки или «забыть» о некоторых, то нотариус проверяет законность сделки всесторонне (в случае оспоримости сделки нотариус не берется за ее удостоверение). Помните, орган регистрации не вправе отказать в регистрации оспоримых сделок, тогда как нотариус, предвидя возможные основания оспаривания таких сделок, укажет на невозможность их удостоверения в случае отсутствия, например, согласия супруга, и предложит супруга разыскать.
СОВЕТ
До того, как вы оформили письменное соглашение продавца и покупателя (договор купли-продажи), обратитесь к нотариусу, тогда в будущем вы застрахованы от полной потери и квартиры, и денег.
Сделки, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, требуют оплаты государственной пошлины, размер которой составляет по тарифу 0,5 % от суммы сделки. Если сумма сделки ниже кадастровой стоимости объекта, то тариф берется от кадастровой стоимости. Сделки, которые оформляются у нотариуса по желанию клиента, оплачиваются по тарифу от 0,3 % от суммы сделки. Специалисты рекомендуют не жалеть денег на оплату услуг нотариуса, так как он проверит все нюансы сделки, сделает необходимые запросы, проведет комплексное правовое сопровождение.
КВАРТИРА В ИПОТЕКУ
Договор купли-продажи с ипотекой за счет средств банка или иной кредитной организации, как правило, составляется в той кредитной организации, в которой проходило оформление кредита. Договор ипотеки обязательному нотариальному удостоверению не подлежит. Процедуру также не стоит перекладывать на плечи посредников. Помните, судьба вашего имущества, в сущности, интересна только вам. Поэтому придите в банк, где специалисты разъяснят все необходимые действия.
ДОЛГИ ПО КВАРТПЛАТЕ
Многие бийчане столкнулись с проблемой наличия долгов в только что купленной квартире. Проверка их наличия или отсутствия также ложится на ваши плечи.
– В регистрационном праве есть понятие «обременение», – объясняет Тамара Писарева. – В него входят аренда или залог (ипотека), арест. Долги по коммунальным услугам к предмету договора купли-продажи не имеют никакого отношения. Если вы волнуетесь о долгах, стоит обратиться к продавцу за соответствующей информацией. Добросовестный продавец съездит с покупателем во все компании, предоставляющие коммунальные услуги, либо, зная о долгах, вы можете требовать уменьшения покупной цены.
